Nhiều chung cư giảm giá nửa tỷ vẫn khó giao dịch! Sóng đầu tư chung cư đã kết thúc?

Rao bán căn chung cư ba tháng không tìm được khách mua, anh Vũ chấp nhận giảm 500 triệu đồng nhưng vẫn khó thanh khoản.

Đầu năm ngoái, thấy thị trường tăng nhiệt, anh Trần Vũ xuống tiền đầu tư một căn chung cư ba phòng ngủ tại một dự án cao cấp trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh. Căn này rộng 90 m2, giá 7,5 tỷ đồng, trong đó 60% vay ngân hàng. Sau 8 tháng, cùng đà tăng của thị trường, tài sản của anh đã lên gần 9 tỷ đồng. Thời điểm đó, nhiều người khuyên anh nên bán chốt lời nhưng anh vẫn kỳ vọng giá cao hơn.

Đầu năm nay, lo ngại khi giá căn hộ chững lại, anh Vũ tăng giá thuê thêm 10% để bù đắp khoản lãi vay ngân hàng. Tuy nhiên, giá thuê cao khiến căn hộ của anh kén khách hơn. Rao bán 9,5 tỷ đồng nhưng ba tháng qua vẫn chưa tìm được người mua, anh quyết định giảm còn 9 tỷ đồng, bằng giá của quý III năm ngoái.

“Một số căn cùng diện tích vẫn rao 9,5 tỷ đồng nhưng cần tiền gấp nên tôi đã quyết định hạ giá sâu mà vẫn chưa bán được”, anh nói.

Trường hợp như anh Vũ không hiếm gặp. Đầu tư hai căn chung cư cao cấp tại một dự án trên Xa Lộ Hà Nội, TP. Thủ Đức, chị Hương cho biết muốn “lướt sóng” nhân lúc thị trường đang thiếu dự án mới, thanh khoản cao. Thời điểm mở bán cuối năm ngoái, giá căn hộ đã nhỉnh 100 triệu đồng một m2, tương đương hơn 8 tỷ đồng một căn 74 m2.

Chị tính sau khi booking (đặt quyền mua) thành công sẽ sang tay sớm nhưng gần đến thời điểm ký hợp đồng, hai căn vẫn chưa có người mua. Hiện chị đã vào tiền 20% nhưng chưa thể thoát hàng.

Môi giới từng tư vấn chị “mua vào là chắc thắng” cho biết nếu không giảm 100-200 triệu đồng một căn, chị sẽ khó sang nhượng. Dù vậy, chị nói, nhiều nhà đầu tư khác cũng bị ép giá 50-200 triệu đồng, bao phí chuyển nhượng mà chưa bán được. “Tôi đang tính giảm mạnh hơn 250-300 triệu để nhanh thoát hàng”, chị chia sẻ.

Hải Đăng, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại khu Đông thuộc TP. Thủ Đức (khu vực quận 9, quận 2 cũ), cho biết ba tháng qua, liên tục có khách nhờ ký gửi căn hộ trong các dự án mới. Năm ngoái, nhiều khách hàng phải “giành giật” suất mua nhưng nay tình thế đã đảo ngược.

Tại một dự án cao cấp ở TP. Thủ Đức, nhiều chủ nhà chấp nhận giảm 100-200 triệu đồng so với hợp đồng mua bán. Đơn cử, một căn hai phòng ngủ rộng 64 m2 được giảm 180 triệu đồng, còn khoảng 4,4 tỷ đồng, thanh toán theo tiến độ.

Cách đó không xa, tại một dự án có hơn 2.000 căn hộ, ngay cả dòng sản phẩm diện tích nhỏ từng “cháy hàng” khi booking, hiện đều được rao giảm 100-200 triệu đồng. Với những căn diện tích lớn hơn hay dòng duplex, một số chủ nhà chấp nhận “cắt lỗ” hơn 200 triệu để có giao dịch.

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy thị trường chung cư TP.HCM bắt đầu chững giá từ cuối 2024. Giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ. Mức giảm 2-5% so với lúc đỉnh đầu năm ngoái tập trung ở các dự án như Saigon Pearl (Bình Thạnh), The Metropole Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), Vinhomes Grand Park (quận 9), Masteri An Phú (quận 2)…

Lý giải diễn biến trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho hay mức giảm nửa tỷ đồng xuất hiện cục bộ ở một số căn mà chủ gặp áp lực tài chính, cần bán gấp. Điểm chung là những căn này có diện tích lớn, tổng tiền lên đến 8-12 tỷ đồng một căn nên khó hấp thụ.

Ông cho rằng, so với đà tăng 40-50% của năm ngoái, mức giảm này thực chất là “người bán giảm kỳ vọng lợi nhuận”. Khi thị trường đi xuống, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) không còn, chủ nhà và môi giới có thể dùng chiêu “giảm giá” hay “cắt lỗ” để thu hút người mua. Tuy nhiên, phần lớn người mua hiện nay đều giữ tâm lý cẩn trọng và muốn chờ giá giảm thêm.

Tuy nhiên, trường hợp thực sự “cắt lỗ” cũng diễn ra tại nhiều dự án, phân khu mới từng là điểm nóng tăng giá như khu Đông, Nam và Tây TP.HCM. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết người mua những dự án này phần lớn là đầu cơ, “lướt sóng” kiếm lời. Họ mới vào tiền khoảng 15-20% nhưng không có dày vốn để thanh toán theo tiến độ nên phải ồ ạt sang nhượng.

Cùng với đó, nguồn cung chung cư mới liên tục bổ sung càng khiến áp lực đẩy hàng mạnh hơn. Theo hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills, năm nay TP.HCM có thêm 25.200 căn hộ được mở bán và tăng lên khoảng 70.000 căn từ 2026.

Tương tự, CBRE dự báo nguồn cung thị trường TP.HCM có khoảng 31.000 căn hộ mới trong năm nay, chủ yếu ở các khu vực như quận 9, quận 2, Nhà Bè… Với phân khúc nhà thấp tầng, hãng này ước tính TP.HCM đón thêm trên 7.000 sản phẩm trong hai năm tới.

“Nguồn cung mới hết khan hiếm và tâm lý người mua ổn định trở lại khiến chung cư khó hút dòng tiền đầu tư mạnh như năm ngoái”, ông Toản nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), nhìn nhận việc dùng đòn bẩy tài chính để “ôm” bất động sản chờ tăng giá khiến nhà đầu tư gặp rủi ro lớn. Bởi tâm lý sang tay nhanh, người mua sau tăng thêm một vài giá so với chủ sở hữu trước, khiến mức chênh lệch trên thị trường chung cư lên đến 50-100%.

“Đến khi áp lực nợ ngân hàng quá lớn, nhà đầu tư sẽ buộc phải bán tháo do đặt kỳ vọng tăng giá quá cao”, ông Hùng cho biết.

Tamada