Chu kỳ chung cư đã qua, đất nền đang lên ngôi

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ của dòng tiền đầu tư khi giá chung cư liên tục phá đỉnh, trong khi đất nền dần lấy lại vị thế kênh đầu tư “vua” trên thị trường địa ốc.

Giá chung cư không ngừng tăng và neo ở mức cao khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc về khả năng sinh lời, trong khi đất nền lại có tiềm năng tăng giá mạnh hơn, đặc biệt tại những khu vực có nền giá còn thấp, nhiều dư địa phát triển.

Năm 2024, thị trường khởi động với mức giá trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chỉ sau hai quý, giá đã vượt ngưỡng 68 triệu đồng/m2 và tiếp tục leo thang trong những tháng cuối năm. Các dự án mới chào bán trong năm đều tập trung vào phân khúc cao cấp tại những khu vực như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và Gia Lâm, Đông Anh với mức giá thường xuyên vượt 70 triệu đồng/m2.

Cuối năm 2024, giá trung bình chung cư Hà Nội đã đạt 72 triệu đồng/m2, mức giá cao nhất được xác lập trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại. Đáng chú ý, một số dự án căn hộ cao cấp tại huyện vùng ven như Đông Anh đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Điển hình như Masteri Grand Avenue (Masteri Cổ Loa Đông Anh) đang được chào bán với mức giá từ 90-120 triệu đồng/m2; hay Imperia Cổ Loa có giá dao động từ 90-110 triệu đồng/m2.

Giá chung cư liên tục tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu e ngại về khả năng sinh lời và tính thanh khoản của phân khúc này.

Anh Nguyễn Minh Hùng, một nhà đầu tư cá nhân chia sẻ: “Thời điểm 2022-2023, tôi vẫn có thể đầu tư chung cư và bán lại với biên độ lợi nhuận tốt. Nhưng đến cuối 2024, giá căn hộ đã tăng quá cao, từ 72-80 triệu đồng/m2 ở trung tâm, thậm chí một số dự án vùng ven như Đông Anh còn chạm mốc 100 triệu đồng/m2. Mức giá này đã khiến biên độ lợi nhuận trên thị trường thứ cấp không còn hấp dẫn”.

Không chỉ riêng anh Hùng, nhiều nhà đầu tư khác cũng có xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang phân khúc đất nền.

Chị Trần Thị Lan, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, cho biết: “Với số vốn hơn 3 tỉ đồng, trước đây tôi có thể mua một căn hộ trung cấp tại Hà Nội, nhưng giờ thì không thể. Giá cao nhưng tiềm năng tăng giá không còn nhiều, trong khi đất nền ở các khu vực đang phát triển như Hoài Đức, Gia Lâm hay Bắc Ninh vẫn có dư địa lớn hơn. Tôi đã quyết định rút vốn khỏi chung cư để chuyển sang đầu tư đất nền”.

Trong khi chung cư giảm sức hút, đất nền đang có cho thấy sự tăng nhiệt rõ rệt. Các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì đang chứng kiến mức giá tăng đáng kể.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Lao Động, tại huyện Đông Anh, giá bán đất nền đạt mức trung bình 40-60 triệu đồng/m2, một số khu vực gần trục đường lớn có giá cao hơn. Ở huyện Hoài Đức, giá nhà đất trong ngõ tại các khu vực Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên đạt mức 50-60 triệu đồng/m2, đã tăng 20-30% so với đầu năm. Nhiều lô đất nền tại Đông Anh, nhất là các xã như Hải Bối, Vĩnh Ngọc, đã chạm ngưỡng 100-150 triệu đồng/m2, tăng khoảng 25% so với đầu năm.

Không chỉ tại Hà Nội, các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương cũng chứng kiến làn sóng đầu tư đất nền tăng mạnh, đặc biệt ở những khu vực có quy hoạch hạ tầng đồng bộ.

Dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam – nhận định, bắt đầu từ quý II/2025, khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khởi sắc, phân khúc đất nền và biệt thự dự án với tiềm năng tăng giá tốt sẽ được nhà đầu tư đặc biệt chú ý. Thậm chí phân khúc này sẽ thay thế căn hộ chung cư, nắm giữ vị trí “ngôi vương” trên thị trường bất động sản.