Sóng giảm giá lan rộng, giới đầu cơ chung cư sắp phải lao vào cuộc đua “cắt lãi” để thoát hàng?

Không ít nhà đầu tư căn hộ tại TP.HCM và các khu vực vệ tinh như Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang buộc phải chấp nhận cắt một phần lợi nhuận để tái cơ cấu danh mục, trong bối cảnh thanh khoản thị trường thứ cấp đang giảm rõ rệt. Tuy vậy, theo đánh giá của giới chuyên gia, chưa thể kỳ vọng vào một “làn sóng giảm sâu” trên diện rộng.

Giảm từ 300 – 600 triệu đồng, người mua có thêm lựa chọn

Khảo sát từ Sadoland cho thấy, kể từ sau Tết Nguyên đán 2025, giá căn hộ thứ cấp tại một số khu vực như quận 9, quận 2 (TP.Thủ Đức), quận 7 hay khu vực Nhơn Trạch – nơi từng tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng – đang có xu hướng giảm từ 5 – 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Người mua trong tầm giá 4 – 6 tỷ đồng hiện có nhiều lựa chọn hơn.

Chị Mai Ly, một khách mua nhà, cho biết đầu tháng 4/2025, chị chốt căn hộ 2 phòng ngủ rộng 64 m² tại một dự án ở khu vực Long Trường (TP.Thủ Đức), với mức giá 4,2 tỷ đồng. Chủ cũ mua từ cuối năm 2021 với giá 2,5 tỷ đồng, từng cho thuê ổn định. Đến cuối 2024, căn hộ này được rao 4,6 tỷ nhờ hưởng lợi từ hạ tầng sắp triển khai như vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 4… Tuy nhiên, sau Tết, thanh khoản yếu, áp lực tài chính khiến người bán phải “cắt lãi” để ra hàng.

Chị Ly chia sẻ thêm, chị từng cân nhắc một căn hộ 105 m² tại khu vực Tân Phú, rao 78 triệu đồng/m² (~8,2 tỷ đồng). Tuy nhiên, sau hơn 4 tháng không giao dịch, giá giảm còn 72 triệu/m² (~7,56 tỷ đồng). Một số căn tại Bình Chánh, Nhà Bè, và Nhơn Trạch cũng được điều chỉnh giảm từ 100 – 300 triệu đồng/căn, đặc biệt là các căn mua từ 2020–2021 nay muốn ra hàng.

Giao dịch chững lại, giá thứ cấp xuất hiện xu hướng đi xuống

Dữ liệu từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường cũng ghi nhận xu hướng giảm giá trên thị trường căn hộ chuyển nhượng tại TP.HCM trong quý I/2025. Báo cáo từ Savills cho thấy, giá căn hộ sơ cấp (chủ đầu tư bán) và thứ cấp (chuyển nhượng) đang có xu hướng phân kỳ. Trong đó, gần một nửa số dự án căn hộ thứ cấp tại TP.HCM ghi nhận giá rao bán đi xuống.

Cụ thể, khảo sát hơn 400 dự án trên địa bàn thành phố cho thấy 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm trung bình khoảng 1%, cá biệt có dự án giảm 2 – 5%.

Tại các dự án như Vinhomes Grand Park (TP.Thủ Đức), Celesta Rise (Nhà Bè), Mizuki Park, Akari City (Bình Tân), hay các chung cư gần khu công nghiệp Nhơn Trạch, mức giảm dao động từ 2 – 6% so với đỉnh đầu 2024. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhu cầu đầu tư suy yếu và áp lực dòng tiền.

“Cắt lãi” chứ chưa phải “cắt lỗ” – xu hướng điều chỉnh vẫn tiếp diễn

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM – nhận định rằng: “Kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư đang thay đổi. Trong bối cảnh giá sơ cấp vẫn neo cao, người mua có xu hướng quay sang thị trường thứ cấp để tìm mức giá hợp lý hơn.”

Hiện tại, giá sơ cấp trung bình ở TP.HCM đã tiệm cận 79 triệu đồng/m² và vẫn có xu hướng tăng theo quý, nhất là ở các dự án cao cấp, chuẩn bị bàn giao hoặc có vị trí gần tuyến metro, vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành.

Trong khi đó, giá thứ cấp lại điều chỉnh nhẹ để hấp dẫn người mua. Bà Hằng cho biết thêm: “Xu hướng giảm giá này không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra ở nhiều khu vực. Đây là tín hiệu cho thấy sự tái cân bằng đang diễn ra rõ nét hơn giữa cung – cầu”.

Cắt lãi sâu hơn: Nên hay không?

Giới chuyên gia cho rằng, nếu không thể giữ rổ hàng lâu dài, nhà đầu tư nên cân nhắc giảm thêm giá bán để nhanh chóng thu tiền về. Thực tế, hiện tượng “cắt lỗ” thật sự rất ít – phần lớn chỉ đang cắt lợi nhuận kỳ vọng. Do đó, mặt bằng giá thứ cấp hiện vẫn cao hơn so với mức chấp nhận của nhiều người mua ở thực.

Ngược lại, với những nhà đầu tư trường vốn, thị trường căn hộ vẫn có tiềm năng, nhất là ở các khu vực như TP.Thủ Đức, Nhơn Trạch – Long Thành, khi hạ tầng trọng điểm như cầu Cát Lái, vành đai 3, sân bay Long Thành đi vào triển khai thực tế.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng cảnh báo, khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân được đẩy mạnh từ 2025 trở đi, thanh khoản phân khúc căn hộ thương mại có thể chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nhận định, căn hộ vẫn là phân khúc chủ lực trên thị trường nhờ phù hợp với nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng khi các dự án mới ngày càng được định vị ở phân khúc cao cấp. Ngược lại, giá thứ cấp có thể sẽ đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ tùy khu vực, đặc biệt là những nơi đã từng tăng quá nhanh trong giai đoạn 2021–2023.

TAMADA